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楼事评盘|这里,也许是未来武汉标杆性项目的诞生地

  • 事长探盘
  • 2019-08-13 19:49
  • 382112
  • 责任编辑:武汉事长
恰逢其时
今年博鳌房地产论坛上,京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光表示:成都、杭州、武汉、西安等二线城市的人口迁入和消费数据都大大好于一线城市。


武汉作为强二线、新一线城市,地处中部中心、长江经济带的核心,在交通、科教、工业、商业建设发展迅速。
近年来更是在落户、住房、就业等多方面给予人才便利或帮扶,吸引更多人口于武汉安居置业,扩充城市人口规模。
在武汉众多区域内,留汉、落户人数位居全市第一的则是光谷。
从2017年至今,光谷已经累计实现大学生留汉29.42万人,落户7.67万人。
为什么是光谷?
有产业、有前景,年轻人愿意留下来。
2018年东湖高新区GDP增速9.7%,排全市第一。
这样的增速模式展现其强有力的冲刺势头。

实际上,东湖高新区成立不过30年,但利好源源不断。
地铁2号线南延长线开通、地铁11号线汇入武汉市地铁网,光谷一小、光谷十八小、光谷二十小等学校的新建或扩建,同济医院、省妇幼光谷院区等多所综合性医院的规划建设,都是其飞速发展的成果。
当前,东湖高新区有光谷中心城、光谷生物城、武汉未来科技城、东湖综合保税区、光谷光电子信息产业园、光谷现代服务业园、光谷智能制造产业园、光谷中华科技产业园等8个产业集聚园区。
东西向跨度最大、衔接其他园区最多的就是光谷现代服务业园。
光谷现代服务业园南面与光谷光电子信息产业园、光谷中心城、光谷未来科技城、光谷智能制造产业园相邻,交通便利性及可承接利好覆盖面更广。
为人熟知的鲁巷、花山就坐落其中。

鲁巷片区发展早,配套完善,同时人口趋于饱和,而花山则正处于发展期,可规划空间更大,机会多、选择丰富。
按照规划,东湖高新区未来3年将以光谷科技创新大走廊为创新横轴,豹子溪生态廊道为生态纵轴,打造世界级“黄金十字轴”。
花山生态新城地处光谷黄金十字轴最重要的北端,已启动建设,交通路网由内到外全面辐射,生态建设、产业布局在高速发展,将成为光谷打造高端人才、高端产业汇聚的创新发展核心承载区。
当前,轨道交通19号线正在建设中,以旅游观光为主的城市空轨也在规划中,港、铁、路三位一体的综合交通系统,半小时到达武汉三镇各中心。

教育基本是500米—1公里辐射半径,规划有8所小学、4所初中和1所高中;商业方面上,将打造全体系商业配套、区域级商业中心,众所期待的花山河项目也在逐步落地之中。
学校、商业、产业等,都是可后期建造或引入,而花山极具吸引力、其他区域难以相较的优势,便是生态。
花山区域内有一半是可供建设用地,另一半都是山、水的生态用地。
花山被严西湖、严东湖、竹子湖、清潭湖等四湖环抱,北侧与长江相邻,西边同东湖风景区相接,区域内多个山峰、水库,花山规划图几乎一半都是青山的绿色与绿水的蓝色,自然生态资源丰富,且保护完好。

回顾花山的发展历史,无论是最初的“光谷后花园”定位,还是现在的“生态绿色工业”概念,归根结底依托于“生态环境”。
环境美不能有污染,这在筛选进驻企业时提升了门槛,前期战线会拉长,但精益求精便是如此,后期成型便都是高质企业、产业、商业。
今天我们看到的花山生态新城已完成总投资约400亿元,已出让开发用地544公顷,项目总开发量近600万方。
但是丝毫不会觉得建筑密集,这是花山的第二特色——低密
目前花山的容积率基本都在2以下,即便是花山未来全部建完成型,也不会如中心城区般密集,舒适、自然是首位。

未来,在花山生态控制区范围内,项目绿地率必须达到40%,屋顶绿化率必须达到20%,临湖项目必须退湖泊100米才能建设等。
没有这些强制性执行的要求,开发商规划定位和品质都是自由选择,但在花山,高容积率、低绿地率项目将会很难再出现,居住环境水平绝不会低。
放眼目前花山在售项目的开发商,建发、绿城等都是以品质闻名的房企,引入的都是各自高端产品系,匹配花山的生态资源,契合自身的调性气质

(武地建发玺院)

绿城凤起乐鸣
建发与武汉地产合作的玺院项目,延续了建发“儒门道园,唐风华纹”新中式建筑的核心理念。
所谓“儒门”,以门堂之制,提取儒家“礼”之思想,形成三进门仪,一进府门、二进登堂、三进入户,归家仪式感十足。
“道园”则追求自然,以起承转合之式,将门、巷、院、廊、亭、山、水、树融合,巧妙运用画框借景、步移景异等艺术手法,营造诗画意境。
“唐风”是指以唐代建筑为参考,延续其平缓延伸的屋檐风格,呈现庄重恢弘的气质,以写意的手法展示唐代风仪。
“华纹”是以中国建筑和历史为灵感点,为产品量身定制的专属建筑纹理。

步入武地建发玺院,浓郁的中式建筑风格、归家动线的仪式感、观景感都非常优秀。
前面提到,整个花山容积率都非常低,武地建发玺院也不例外,容积率仅1.41。
项目占地约6.8万平方米,总建筑面积约14.8万平方米,其中地上约9.6万平方米,涵盖高层、别墅。
预计将于8月中旬开盘,首开建面104、105、106平非毛坯房源,以及建面约155平新中式院墅。

绿城凤起乐鸣是绿城中国于武汉的首个项目,总用地面积约9.9万平方米,总建筑面积约19.8万平方米,总户数826户,总车位1590个,项目由8栋17-19层高层,26栋叠拼组成。
项目容积率非常低,只有1.35,车位比约1:1.9,基本可以满足每户两个车位的需求,层高也是改善标准,高层层高约3米,叠拼层高约3.1米
目前开盘时间待定,主推建面约109-142平米非毛坯高层,以及建面约175-220平米毛坯叠拼。

值得注意的是,两个项目的楼面地价都过万,在价格方面大概率会比同区域楼盘高,但同样高的还有品质。
于花山而言,生态是其亮点中的亮点,于开发商而言,生态是稀缺着的优势。
无论是武地建发玺院的新中式实景园林,还是绿城凤起乐鸣的生活美学馆,都能感受到开发商倾注心血的成果,以优会优,未来武汉的标杆性项目会诞生于此吗?
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