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楼事评盘|​不温不火还是跃跃欲试?汉阳滨江仍“慢半拍”?

  • 事长探盘
  • 2019-07-30 12:10
  • 213016
  • 责任编辑:武汉事长
强者相逢,是和平共赢还是竞品相争?

武汉依江而生,因江而兴,三镇布局也隔江鼎立。

依照规划,汉口、武昌、汉阳三镇均有滨江商务区,然汉阳却总被人说是“慢半拍”。

真的“慢半拍”吗?细看其发展,已开启加速模式。

交通|汉阳火车站将开建 4条地铁线规划中

今年的武汉市人民政府工作报告明确指出,2019年推动新汉阳火车站开工建设。

新汉阳火车站将成为武汉西部综合交通枢纽,承担西安—武汉—福州,武杭高铁等方向的列车,并且服务省内武汉到天门、潜江等方向的城际铁路。

(新汉阳火车站)

汉阳交通网络仍在加密,位于知音桥与古田桥之间的江汉七桥预计2019年通车,连武昌与汉阳带杨泗港长江大桥预计2019年9月建成通车,另有武汉长江大桥、鹦鹉洲大桥、白沙洲长江大桥,汉阳交通路网十分便捷。

公共交通方面更是共规划有7条地铁线路,其中地铁3号线、4号线、6号线已通车。2019年将启动10、11、12号线建设,另有16号线在规划中。

医疗|向大健康产业优质项目倾斜

汉阳发展大健康产业,已建成孵化器、创谷等46个创新研发平台,有10亿元的战略性新兴产业引导基金,重点向大健康产业优质项目倾斜。

全市大健康产业布局中的重点特色园区——龙阳湖健康谷,就坐落于汉阳。

此外,规划中的“智慧医养服务区”,将建设泰康同济(武汉)医院(筹)、市中医院汉阳院区、市五医院西院等,立足于发展高端国际医疗、健康会展、个性诊疗、健康金融等服务,将成为全市五大医疗服务集聚区之一。

学校|新建学校 优化教育水平

汉阳区教育局加快建设一流学校,统筹安排名校接管新建学校,充实壮大钟家村小学、西大街小学、玫瑰园小学、弘桥小学、七里小学、二桥中学6个教育集团。

规划或建成有鹦鹉洲小学、郭茨口小学、国博一小、国博二小、英才中学、芳草二小、仙山小学、永安堂小学、国博三小、龙阳中学、墨水湖二小、墨水湖三小、墨水湖中学、陶家岭小学等。汉阳区教育资源正在进一步优化。

生态|武汉第一座人工岛坐落于此

四新“方岛”不含水域面积约0.5平方公里,规划在四新地区结合城市功能、布局了公共服务设施(包括文化、中小学校、医疗卫生、体育设施等)、商业服务业设施,城市基础设施。

约6.5千米绿道环绕月湖,5处景观节点为市民提供休憩空间;此外汉阳四新凤凰湖公园及北侧总港绿地项目开工,拟于2019年10月初步完成建设。

待这些重点项目都落实竣工后,汉阳片区价值必定新上一个台阶。

然当下谈及武汉三镇,常规印象便是:汉口商、武昌文、汉阳工

有商业之地聚集人气,发展也是抢先一步,武昌人多商业随之兴起,唯有汉阳还无响亮的高端商业名片。

商业薄弱一直是汉阳之痛。

目前,汉阳的商业主要集中于王家湾和钟家村,满足日常所需没有问题,但能辐射全市的商业体还是空白。

为弥补这一缺失,汉阳在商业商圈上的规划并不少。

如五里墩的武汉国际文化商业中心、汉阳古城文化区的远洋归元寺综合体项目、临江的新港长江城等。

2009年,武汉市汉阳区人民政府、武汉市汉阳区土地储备事务中心,誉天置业武汉公司三方签订了《武汉汉阳江城大道城市综合体项目储备整理合作协议书》。

2010年,武汉新港长江城原则规划通过。

2017年,汉阳区与远洋地产正式签约汉阳归元文化片区项目战略合作协议。

但如今还均未成型。

其中故事最多的当属五里墩的武汉国际文化商业中心。

从签订合作协议后,2010年至2014年,中恒集团共在五里墩区域拿下4宗地块,总建面超200万方。

然而,其所获地块长期处于闲置状态,直到2016、17年,迎来了万科、华润、华侨城的入局,焕发新光彩。

时至今日,华润及万科商业部分何时建成还是问号,华侨城欢乐海岸项目也迟迟没有新进展。

建设进度优先的为远洋归元寺综合体项目。

2017年4月,远洋以150亿底价拿下归元寺P(2017)033号、P(2017)034号两宗地,将在未来10年内投资300多亿元,打造武汉远洋归元项目,项目体量将超过100万方。

设计方案包括归元广场、祈福大道、汉阳心塔、显正街区、西大街艺术中心、步行广场等区域组成。

将打造与成都太古里类似的建筑风格,依托归元寺、汉阳古城等文化底蕴和历史建筑,将归元文化片打造成具有荆楚文化的“归元里”概念,商业综合体已于2017年动工,预计2021年建成。


当前的热门关注点要看新港长江城。

新港长江城以“一区、一轴、两片”为规划,涵盖约77公顷的长江文化旅游休闲区,约750米长的垂江御景走廊,22.3公顷商业配套服务片和78.3公顷时尚居住生活片。

武汉三镇虽均有滨江商务区,但汉阳滨江商务区一直处于不温不火的状态,直到碧桂园、平安、保利先后以高地价摘得滨江地块后,汉阳滨江区域的关注度极速飞升。


粗略统计下近年来的汉阳滨江地块,楼面地价居高不下:

2016年7月,碧桂园以20021元/平的楼面价拿下P(2016)064号地块(碧桂园晴川府)

2016年11月,平安以13588元/平的楼面价斩获P(2016)118地块(龙湖春江彼岸、滨江金茂府、越秀汉阳星汇云锦)

2017年12月,保利以15606元/平的楼面价斩获P(2017)128号地块(绿城金地凤起听澜)

2018年11月,平安以9872.09元/平的楼面价竞得P(2018)122号地块。

2018年11月,电建以9792.12元/平的楼面价竞得P(2018)123号地块(电建地产洺悦江湾)

2019年6月,招商以11432.76元/平的楼面价拿下P(2019)082号地块(招商江山和樾)

楼面价着实不便宜,但售价也不见得低。

以上6宗地块的竞得房企,无一不是知名开发商,更有多宗地引入了其他房企强强联合开发。

当前,汉阳滨江区域已汇集碧桂园、世茂、保利、龙湖、金茂、平安、电建、招商、越秀、金地、中建、绿城等品牌开发商。

无论单列出哪一个,都有其响当当的代表产品系。

同样无一例外,这些项目规划均走高端路线。


但在市场大环境下,价格难超开发商预期,平安就曾因备案价格未达预期而闭门不卖。

2018年12月6日,龙湖春江彼岸取得3、4、5号楼预售许可证,毛坯均价约18200元/平,装修3000元/平,然而取得预售许可证十日内并未开盘,至今仍大门紧锁,无任何开盘迹象。

倒是一街之隔的滨江金茂府有了新动作,预计8月开盘,推出建面约96-130平非毛坯户型,含装修均价预计约23000元/平。

这两盘均为平安以13588元/平楼面价拿下的P(2016)118地块,区别在于后者临江更近。

时隔半年,滨江金茂府放风价出炉,两盘差价近2000元/平。

是因江而贵、因品牌而贵、因产品而贵还是其他原因,咱们自行分析。

总之,这一价格已成为周边诸多楼盘的参考报价。

但它不一定是绿城金地凤起听澜的参考价。

15606元/平的楼面价、5家开发商的合作、绿城凤起系的引入,都昭示着其盈利风险的存在,以及靠产品溢价的期望。

现今,汉阳滨江之盘众多,各个蠢蠢欲动,是价格取胜抑或产品为王?

滨江金茂府、龙湖春江彼岸、绿城金地凤起听澜、越秀汉阳星汇云锦、电建洺悦江湾、招商江山和樾、中建滨江公馆、江御、兰亭大境等诸多新盘各有千秋。

于购房者而言,选择多,

于开发商而言,竞争大。

汉阳滨江,已是按奈不住迸发之实力。

强者相逢,是和平共赢还是竞品相争?

滨江之盘,哪家更具独树一帜的亮眼?

待看事长后续逐一“解剖”汉阳滨江盘。

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